LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO EN LA CRISIS DE LA COVID19
Trataremos, en este pequeño artículo, de aclarar a las personas directamente interesadas en el problema, cuales son las consecuencias que sobre el contrato de arrendamiento ha provocado la crisis sanitaria derivada de la COVID 19.
Sabemos, porque lo hemos sufrido directamente, que la extensión de la pandemia ha provocado la declaración del “Estado de Alarma” que ha llevado, a su vez, a una doble restricción, por un lado la prohibición de apertura de los locales comerciales y, por otro, al confinamiento de los ciudadanos en su domicilio.
Lógicamente esta situación, sobrevenida e imprevisible, ha afectado gravemente a la actividad que se desarrolla en los locales comerciales lo que, tras unos días de silencio, probablemente justificado, ha llevado al Gobierno de España a tratar de regular, de alguna manera, las relaciones entre arrendatarios y arrendadores titulares de contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, entre los que se incluyen los locales de negocio a través del Real Decreto 15/2020 de 21 de abril.
Lamentamos tener que decir que este intento deja mucho que desear.
La redacción del señalado Real Decreto, que no cabe sino calificar de poco clara, recomienda no hacer una interpretación técnica para las personas que no siendo profesionales del derecho se ven directamente afectadas por el mismo. No obstante lo cual diremos, a grandes rasgos, que lo que se pretende es que las parte afectadas, arrendador y arrendatario, pacten una moratoria en el pago de la renta. El Real Decreto hace esta moratoria obligatoria y automática para el arrendador que sea “una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor” y potestativa para el caso de otros arrendadores.
En cualquier caso, y esto es importante a efectos prácticos, el arrendatario que quiera aplicar esta moratoria debe hacer la comunicación al arrendador antes del día 23 de mayo y puede hacerla por cualquier medio, recomendando que quede constancia del mismo.
Añadiremos que, a nuestro juicio, no solo se puede acudir a una moratoria, sino a planear cualquier otra alternativa no incluida en el Real Decreto que permita el mantenimiento del contrato.
Dicho lo anterior, lo que a nuestro juicio es aprovechable del Real Decreto es que abre la puerta a la revisión del contrato por mutuo acuerdo entre las partes. Así se expresa en el preámbulo de la norma cuando dice, en su apartado II:
En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.
A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.
Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
Para no extendernos más en un artículo que pretende ser comprensible para los legos en derecho y no excesivamente largo para que sea leído en su integridad, en Montesinos Viejo recomendamos que, antes del próximo 23 de mayo:
Se abra una negociación entre las partes desde el principio de la buena fe contractual.
En cualquier caso, para los arrendatarios, comunicar al arrendador una oferta, en cuanto al importe y pago de la renta, que facilite el mantenimiento del negocio.
Para los arrendadores, que no rechacen de plano aquellas propuestas de negociación hechas por los arrendatarios, sino, muy al contrario, que respondan a las mismas y, en su caso, hagan las correspondientes contrapropuestas.
Que obtengan asesoramiento de profesionales instando a estos a tratar de alcanzar acuerdos con la parte contraria evitando la confrontación judicial.
En próximos artículos continuaremos desarrollando las cuestiones relacionadas con este acuciante problema, siempre en la línea de la claridad para los ciudadanos ajenos a la actividad jurídica.
Si has visto tu negocio afectado por el COVID, es el momento de plantear, antes del 23 de mayo de 2020, una solución a tu arrendador. Nosotros podemos ayudarte presencial o digitalmente, según tus preferencias.