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Guía para emprendedores de la restauración: el traspaso

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Una introducción para emprendedores de la restauración

Son muchos los emprendedores de la restauración que a lo largo del año se acercan a nuestras oficinas buscando asesoramiento para la búsqueda, negociación y contratación de un local en Madrid. Desde Montesinos Viejo Asociados sabemos que cada emprendedor es peculiarmente único, como lo son también sus ideas de negocio. Es evidente que no todos los locales disponibles en la ciudad son aptos para todos los modelos de negocio, que cada emprendedor tiene su local adecuado, su amor correspondido; sin embargo, la experiencia negociando y asesorando a emprendedores con este objetivo, nos ha enseñado que existen una serie de denominadores comunes, de cuestiones prácticas, que se repiten en cada asunto que cogemos.

Con el objetivo de ayudar a todos los emprendedores de la restauración en sus primeros pasos en la búsqueda de local, vamos a intentar descifrar de forma práctica algunas de las cuestiones más importantes y siempre presentes en la negociación y contratación de un local para restauración. Con este artículo damos comienzo a una serie de artículos que ayudarán en esta difícil tarea. Por favor, tenga en cuenta que esto es una guía práctica de los asuntos más generales, y que para la particularidad, y sobre todo en los momentos más avanzados de la negociación, siempre recomendaremos contactar con directamente con nuestras oficinas. Allá vamos:

La figura del (mal llamado) “traspaso”:

Hace ya tiempo que el concepto del “traspaso” dejó de formar parte del cuerpo jurídico de los arrendamientos urbanos y, sin embargo, son muchas las ocasiones en las que nos encontramos con un emprendedor dispuesto a pagar un “traspaso” con la seguridad de que es un paso necesario para conseguir un local que se adecúe a sus necesidades. Lo cierto es que a veces, no siempre, sí que resulta un paso necesario; pero incluso en esas ocasiones, lo cierto es que el pago puede ser exhorbitado o justo.

Lo cierto es que a pesar de que ésta sea una figura jurídica preexistente a la LAU de 1994, es un asunto de mucha importancia en el lenguaje común del emprendedor de la restauración (sobre todo en sus primeros años), y que en numerosas ocasiones le puede suponer la mayor parte de su inversión inicial. Por eso, antes de nada queremos aprovechar la ocasión para recordar al emprendedor la importancia (sobre todo en las primeras etapas del proyecto) de tener una mirada crítica con determinados “pasos necesarios”. Sobre estos “pasos necesarios”, el emprendedor debe tener un constante espíritu crítico.

En este caso, la primera cuestión crítica está clara: 

¿Qué estoy pagando cuando pago por un “traspaso”? 

Existen muchas respuestas a esa pregunta, y cada una de ellas nos permitirá definir jurídica y financieramente el supuesto. En nuestro parecer y experiencia, existen tres grandes posibilidades generales que definen la práctica totalidad de los casos. Pasamos a analizarlas:

- Estoy pagando por la transmisión de ciertos bienes:

En algunas ocasiones, desde nuestra experiencia las más comunes, el supuesto “traspaso” anunciado puede referirse a la compra-venta de la maquinaria (de segunda mano) y los bienes tangibles (ya usados) que se encuentran en el local. El arrendatario saliente deja una serie de bienes (incluyendo por ejemplo la cocina, la chimenea de humos, el menaje o, incluso, la instalación eléctrica) en el local, y trasmite su posesión y propiedad al nuevo arrendatario del local.

En otras ocasiones, también numerosas, la compra-venta que se realiza es por una serie de bienes y/o activos intangibles que, siendo propios  y esenciales del negocio (y no necesariamente del local), también se trasmiten al nuevo arrendatario. Entre otros, estos bienes pueden ser, por ejemplo, la marca del negocio, los activos (y pasivos) laborales y/o el fondo de comercio. Esta variedad constituye, aunque solo fuese de manera parcial, un supuesto de compra venta de un negocio, empresa o sociedad.

Siendo los dos anteriores casos (la compra venta de bienes y activos) los ejemplos más comunes, merece la pena tener esta visión de la operación muy en consideración en nuestra decisión de inversión, pues en ambos casos se irá a producir la transmisión de la propiedad de una serie de bienes que son perfectamente valorables económicamente (teniendo además en cuenta que pueden sumar o restar). De ser así por tanto, va a resultar fácil saber si la cantidad pedida para el supuesto “traspaso” es lógica, justa y de acuerdo al valor de los bienes que se van a  transmitir. Y de igual manera, deberemos tener muy en cuenta las posibles cargas que puedan tener estos. Teniendo dichos valores en cuenta podremos realizar un buen análisis sobre la amortización de la inversiones en nuestro Plan de Negocio.

- Estoy pagando por subrogarme en un contrato de alquiler:

En otra buena parte de los casos que estudiamos habitualmente en Montesinos Viejo Asociados, el ocupante del local, arrendatario, y dueño del negocio, ofrece la cesión de un contrato de alquiler. Es decir, el nuevo arrendatario, como cesionario, se subrogará en el contrato de alquiler vigente del local.

Las implicaciones de esta figura son muy importantes y tendremos que tener en cuenta que no únicamente pasaremos a adquirir los derechos de ocupación del local según los términos del contrato, sino que también serán nuestras las obligaciones y limitaciones del arrendatario saliente. Es decir, pasaremos a ser parte del mismo contrato de arrendamiento que ya estaba en vigor, siendo de aplicación su término, su objeto, su renta, o sus requerimientos sobre la realización de ciertas obras. 

Así, si bien en este caso se complica un poco la valoración concreta y económica de la operación, entender bien la situación puede ayudar mucho a concretar los riesgos de la misma. Por supuesto, no puede tener el mismo valor la cesión de un contrato al que le restan 2 años de vigencia, que el de uno con 10 años. En este caso, realizar un profundo análisis del contrato de arrendamiento es vital, pues estamos precisamente invirtiendo nuestro dinero directamente en él. Como resulta obvio un “traspaso” de muy alto precio debe ser sobre un contrato muy ventajoso, sino no tiene ningún sentido financiero.

- Estoy pagando porque el arrendador se vaya del local:

Esta tercera formula de “traspaso” es, desde nuestra experiencia, casi tan común como la primera, pero le dedicamos la última parte de este escrito por su especialidad e importancia. 

Es de justicia decir que en la mayoría de las asuntos que llegan a Montesinos Viejo Asociados nos encontramos con una combinación de la primera (compraventa de activos y/o bienes) y esta última. De esta unión aparece un caso muy recurrente que vamos a atajar a través de un ejemplo práctico: Un emprendedor con intención de montar un restaurante viene a vernos al despacho. Ha encontrado un local en “traspaso” que le cuadra con su idea de negocio. El “traspasador” pide 120.000 € y dice dejar en el local maquinaria y mobiliario por valor de 25.000 € (según mercado). Eso sí, el “traspasador” alega dejar en el local una licencia, una marca, un fondo de comercio y unas obras por el valor restante. 

Tras valorar la operación, se considera (i) aceptar los 25.000 € de maquinaria por considerarlo un precio de mercado, al fin y al cabo tendríamos que invertir dinero en ella, (ii) no comprar la marca porque no es de interés, (iii) dar un valor de 2.000 € a la licencia, (iv) de 5.000 € a las obras realizadas, y, por último, establecer que el fondo de comercio no es de incumbencia (pues la mayoría de las veces el traspasador no es capaz de demostrar su existencia). Esto hace un total de 32.000 €, cantidad que queda muy por debajo del “traspaso” pedido de 120.000 €. 

Cuando se le hace esta sugerencia al “traspasador”, éste considera que estamos haciendo una contraoferta que él debe negociar, y baja entonces su precio a 90.000 €. Pero ahora que nosotros tenemos el asunto analizado, cabe que nos preguntemos: ¿ qué estaríamos pagando con el dinero que va desde los 32.000 € hasta los 90.000 €? ¿Qué son esos 58.000 €? La respuesta es muy concreta: Una indemnización por marcharse del local. Es decir, estamos pagando porque él renuncie a su posición en el contrato de arrendamiento, lo resuelva y dé paso al nuestro.

Esa operación de la que hablamos, como decimos, es común, pero no es sencilla ni en su análisis, ni en su toma de decisiones. La razón principal de dicha dificultad estriba precisamente  en el precio del traspaso: ¿cómo podemos valorar el precio cierto y concreto de dicha indemnización? La respuesta es aún más difícil de digerir: nunca podremos hacerlo con absoluta certeza, pues nuestra decisión dependerá casi en exclusiva de factores ajenos a nuestro control y conocimiento inmediato, tales como la situación económica del traspasador, las posibles deudas, o su capacidad de tesorería para aguantar en el local. 

En resumen y de forma práctica: 

  1. El “traspaso” no debe ser entendido como una condición necesaria para entrar a un local interesante en régimen de alquiler.   
  2. En el caso de que se trate de un local de mucho interés, resulta de extremada importancia analizar el precio de un traspaso de manera detallada y cuantitativa. En la mayoría de las ocasiones, el traspaso podrá tomar la forma de:
    1. Un dinero a pagar por una serie de bienes y activos que quedan en el local (tangibles e intangibles).
    2. y/o un dinero a pagar por subrogarse en un contrato existente de alquiler,
    3. y/o un dinero a pagar en forma de indemnización para que el “traspasador” resuelva el contrato de alquiler del local de interés.
  3. Los dos primeros casos son fácilmente cuantificables. Cuando nos encontremos ante el tercero de ellos, es conveniente tomar una postura conservadora y analizar, con la frialdad del que empresario, el contexto que rodea tanto al traspasador como a la finca y/o el contrato.

Desde Montesinos Viejo Asociados esperamos que estos consejos sirvan a muchos empresarios y emprendedores de la restauración de Madrid y toda España para entrar en nuevos locales con paso firme y seguro. En los próximos capítulos de esta serie iremos entrando en otras cuestiones importantes sobre el tema. Mientras tanto, para cualquier duda, consulta o sugerencia, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en cualquier momento.

Jose Miguel García Viejo